9月一過，“金九銀十”已經(jīng)成了一個巨大的疑問。對于指望借助天時大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字卻成了9月樓市的主旋律。縱觀樓市運行軌跡，通常是“金九不再，銀十難現(xiàn)”。專家指出，在沒有任何外界力量打破這種趨勢的前提下，樓市下跌的節(jié)奏勢必會加速，價格拐點也將進一步確立。
“金九月”變身“黑九月”
9月的一個周末，小張舉著降價求售的房源牌，在人流較多的北京市西大望路一十字路口站了一個多小時，卻無人問津。眼看著這招不奏效，小張舉著房源牌，在鬧市區(qū)不斷游走以吸引人的眼球，但同樣效果不佳。“一年的收成全看9月�！毙堈f，在過去兩年，根本不用這么費勁，他都能在9月做成幾單生意，而現(xiàn)在卻難以成交一單。
這是今年9月樓市的一個縮影。據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測，9月北京一手住宅簽約量為5236套，二手住宅簽約量為8750套，成交量依然維持低迷狀態(tài)，相比于去年，這兩個數(shù)據(jù)都下降了50%左右。
來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面，在其監(jiān)測的30個大中城市中，有七成城市樓市成交量處于環(huán)比下降的態(tài)勢。其中，廣州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量環(huán)比下跌近10%。
多家房企均看淡9月乃至全年樓市，甚至有一些房企已經(jīng)下調(diào)了銷售目標(biāo)。北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工程師崔會學(xué)告訴記者：“往年的‘金九銀十’樓市成交比較火爆，但今年市場呈現(xiàn)出明顯的回落趨勢。”
在成交量下降的同時，成交價格也出現(xiàn)回落跡象。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，9月份上海、廣州、深圳等地商品住宅成交均價環(huán)比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢，其中上海環(huán)比下跌0.37%。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，從目前走勢來看，多地樓市成交量的同比下跌已成定局，而成交價格也開始顯露出下探趨勢。
樓市供求發(fā)生巨變
“樓市在國八條調(diào)控之下，市場出現(xiàn)了微妙的變化�！标悋鴱姳硎�，“盡管樓市走勢看似撲朔迷離，但仍可從供求關(guān)系上去把握。”
據(jù)他分析，在供應(yīng)層面，去年以來土地的大規(guī)模供應(yīng)、高開工率增加了樓市庫存；在需求層面，一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機需求，另一方面購房者普遍處于觀望態(tài)勢，整個供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
毫無疑問，今年出臺的樓市調(diào)控是成交量價發(fā)生變化的主要原因。但是，自年初樓市調(diào)控國八條出臺以來，市場已經(jīng)有8個月的消化期，卻為何沒能消化掉政策效力？而在去年，4月份出臺了調(diào)控措施，僅僅3個月不到，政策效力即被化解。
對此，崔會學(xué)的感受是限購政策的影響較大。一家大型開發(fā)商日前作出的調(diào)查報告顯示，在國內(nèi)最嚴(yán)限購令下，北京市想買、能買的購房者數(shù)量只有數(shù)十萬。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，限購令一方面排除了投機需求；另外，隨著有購房資格的購買力日漸消化，市場上的有效購買力將會越來越少，所以盡管市場也在試圖消化政策，但隨著時間推移形勢只會越來越嚴(yán)重。
房價拐點有望加速確立
對于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個盆滿缽滿無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢必將進一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。
郭毅表示，從市場規(guī)律來看，最好的銷售季節(jié)成交難以大幅反彈，估計10月份市場難有太大起色。
陳國強表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。
陳國強預(yù)計，在開發(fā)商普遍負債增加、供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格拐點有望加速確立。
其實，類似的局面在3年前曾出現(xiàn)過。2008年9月，在從嚴(yán)調(diào)控之下，當(dāng)月市場成交十分低迷，隨后全國多個城市發(fā)生了實質(zhì)性的房價下跌，不過，受到國際金融危機的影響，宏觀調(diào)控為之轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場調(diào)整的軌跡就此打斷。
但目前隨著調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，中國經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，另外CPI居高不下等因素也決定了本輪調(diào)控的持續(xù)性和深入性。
陳國強表示，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調(diào)控從緊的方向不會改變，控制高房價的預(yù)期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢。
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金九銀十變“冷九寒十” 樓市量價齊跌幾成定局
“金九銀十”變“冷九寒十”，樓市量價齊跌幾成定局。記者昨天從業(yè)內(nèi)了解到，預(yù)計9月北京住宅成交量與8月份持平，同比降幅在50%以上，維持低迷。傳統(tǒng)的“金九”旺季不復(fù)存在，反映出當(dāng)前市場觀望依然濃厚，預(yù)計10月份成交量難有起色，房價能否有一次像樣的下跌卻值得期待。
中國某研究院日前發(fā)布的最新報告顯示，上周被監(jiān)測的35個城市中，有22個城市樓市成交量同比下降。
而在這22個城市中，又有13個城市的成交量跌幅在30%以上。這足以反映出目前全國整個樓市的現(xiàn)狀。
就北京來看，截至28日，全市商品房住宅成交量為4641套，二手房>二手房住宅成交量為7548套，成交量依然維持8月的低迷狀態(tài)�！邦A(yù)計整個9月住宅總成交量在1.35萬套左右，基本與8月持平，相比去年同期可能下調(diào)幅度超過5成�！北本┲性禺a(chǎn)張大偉說。
“連續(xù)多月的成交低量，促使房價下降，9月份北京房價開始較明顯回落，這表明目前樓市已經(jīng)進入了實質(zhì)性降價階段。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月說。
她認(rèn)為，短期來看，住宅成交量很難有突破性的進展，因此未來房價將可能繼續(xù)下降，而10月可能成為房價實質(zhì)下降的拐點。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，9月份北京城八區(qū)的成交均價是28882元/平方米，比8月份下降3.5%。其中各城區(qū)內(nèi)價格降幅不等，價格降幅明顯的是原宣武區(qū)，9月份價格為28332元/平方米，比8月份下降了6%。
“市場觀望氣氛濃厚，預(yù)計10月份樓市成交量也很難取得突破性進展�！睆堅抡f。
而限購政策的實施，已經(jīng)使新項目在銷售上的客戶蓄積量發(fā)生了明顯變化，這加劇了開發(fā)商銷售難度。
“在限購前，一個500套項目的樓盤基本蓄客量在1000組就可以達到當(dāng)日售罄。但是在限購后基本蓄客量要到2000組左右，簽約才能達到五成。”張大偉說，開發(fā)商只有通過“以價換量”才能有所突破，而且小幅降價已難有效果。
事實上，目前北京除了幾個率先降價的樓盤，大量項目降幅不大，不足以引起購房人的關(guān)注。正是在這種背景下，目前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，10月份樓市低迷是大概率事件，他們更關(guān)注的是，有無大型房企帶頭“來一次像樣的降價”，從而打破樓市成交持續(xù)低迷的僵局。
記者此前采訪地產(chǎn)大腕潘石屹時了解到，今年開發(fā)商資金鏈仍好于2008年時期，所以還有一定實力能“扛著不降價或只是小幅降價”。 |
